杠杆网资本分配 信号！上海楼市大消息

端午假期前一天杠杆网资本分配，上海宣布土拍取消“最高限价”，回归“价高者得”。

上海市规划和自然资源局6月7日发布通知称，6月7日，上海市土地交易市场发布今年上海市第三批次商品住房用地出让公告，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。本批次商品住房用地出让，是上海市“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。

上海于5月27日发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，业内称为“沪九条”。据了解，上海市规划和自然资源局此番取消上海土拍限价，为进一步落实“沪九条”中关于“优化本市土地供应”的相关工作要求。

易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，此次上海明确取消土地交易限定最高溢价率10%。10%的上限源于2021年，当年上海将竞价规则做了重大调整，在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

“此次上海取消溢价率的上限约束，客观上就是对过去政策的调整优化，即对过热时期的过严政策进行优化调整。”严跃进表示，土地政策调整落实了“人房地钱”的导向，对于后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。土地政策的调整，也有助于增加房企的盈利空间，客观上也有助于促进优质地块的加快出让。这也是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等都有积极的作用。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰告诉证券时报记者，本次上海取消溢价率上限，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次，这也有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入，将优化城市环境及基础设施建设。此外，取消底价上限也会让开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算。

“本批次土地出让中，未见到新房联动价的限制，这也表明，自2021年一批次集中供地以来，已实行3年多的新房联动价将不再实行，房企的利润空间或将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。但这不意味上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。”陈炬兰表示。

上海今年第三批次土拍将在7月9日举行，此次土拍将不再设最高限价和10%的溢价限制。根据公示，此次涉及4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

具体来看，本次起始价最高的地块为宝山区顾村大型居住社区地块，约为31.12亿元，土地总面积66925.78平方米，土地用途为：居住用地、街巷、商业用地。

继5月27日落地“沪九条”楼市新政后，上海5月28日迎来今年第二批次土拍。二批次土拍4宗宅地均采用挂牌方式出让，总规划建筑面积约24.3万㎡，起始总价93.5亿元。最终，4宗地块揽金总计约99.84亿元，平均溢价率6.76%。

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据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，其中，北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%。

5月全国土拍市场整体呈现底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。诸葛找房研究中心最新发布数据显示，全国主要地级市2024年5月供应、成交规划建筑面积分别为3538.9万平方米、2224.2万平方米，环比分别上涨18.3%、2.6%；同比持续下滑，降幅分别为33%、44.1%；成交楼面价环比下跌27.6%至3768元/平方米。央国企仍是土拍的拿地主力，除了头部“主力军”，多数民企拿地力度放缓。

校对：李凌锋杠杆网资本分配